Baux d'habitation et autres

Baux d'habitation

Au cours du bail

La loi n°89-642 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs entre bailleurs et locataires prévoient les obligations de chacune des parties :

•  celles du bailleur : assurer la jouissance paisible du bien par le locataire, lui fournir un bien conforme à sa destination et en bon état.
• celles du locataire : payer le loyer, assurer une utilisation paisible du bien, autoriser l'accès en cas de travaux, assurer l'entretien régulier du logement.

Une fois dans les lieux, vous êtes en droit d'alerter le bailleur si vous constatez que le logement est indécent,  présente des risques pour ses occupants ou des anomalies (problème de chauffage, de consommation excessive d'énergie ou d'eau, dysfonctionnement des appareils, etc).

Congé pour vente ou reprise 

Le bailleur a la possibilité de donner congé pour :

• vendre le bien,
• reprendre le bien pour y habiter ou y loger un proche,
• un motif sérieux et légitime (ex : sous-location non autorisée, travaux sans autorisation, non-respect des obligations du locataire, défaut de jouissance paisible).

De son côté, le locataire peut quitter le logement et donner son congé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le principe est que la durée du préavis est de trois mois.

Dans des cas précis, le délai est réduit à un mois (dans les zones tendues, pour mutation professionnelle, en raison de ressources modestes pour les bénéficiaires du RSA, de l'AAH, de la perte d'un emploi...).

Expulsion et impayés

Dans l'hypothèse où le locataire ne paye plus son loyer, une procédure d'expulsion à son encontre peut être engagée.

Il faut saisir le Juge pour qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail ou qu'il prononce la résolution du contrat avec le paiement des loyers en retard et d'une indemnité d'occupation dans l'attente de la remise des clés par le locataire.

Lorsque le bailleur engage une procédure d'expulsion, le locataire a la possibilité de proposer un règlement échelonné des loyers en retard pour régler la dette et éventuellement rester dans le logement ou de demander un délai supplémentaire pour quitter le logement.

Une expulsion peut être diligentée lorsque  des occupants sans droit ni titre intègrent votre logement, autrement dit sans avoir conclu valablement de bail (ex : squat).

Dégradations, réparations locatives, dommages et intérêts

Lorsque le bail prend fin, un état des lieux de sortie est réalisé contradictoirement entre le preneur et la bailleur.

Dans le cas d'une mésentente, il est recommandé de solliciter l'intervention d'un Commissaire de justice (anciennement huissier de justice) afin d'établir cet état des lieux.

Le bailleur a la possibilité de demander la prise en charge des dépenses de remise en état, et des dommages et intérêts sur présentation de justificatifs si des dégradations sont constatées ou pour un défaut d'entretien des lieux imputable au locataire.

Par contre, lorsque le bailleur met à la charge du locataire des réparations locatives, ce dernier peut les contester s'il estime que la demande du bailleur est malfondée, si le logement est vétuste ou encore que les dégradations ne sont pas de son fait.

Baux ruraux

Le cabinet peut vous renseigner sur toutes questions relatives à l'application de votre bail rural :

• le paiement des fermages
• le droit au renouvellement du bail
• un défaut d'exploitation
• un manque d'entretien de parcelles
• la délivrance de congé...

Vous pouvez me contacter pour de plus amples renseignements.