Les différentes dates de prise d'effet de la résiliation d'un bail d'habitation

Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 octobre 2022 n°21-23.022

Dans l'affaire en question, les locataires reprochent au juge du fond de résilier leur bail à compter du 15 octobre 2019 c'est à dire à la date à laquelle la décision de justice a été rendue.

Or, la résiliation judiciaire d'un contrat à exécution successive ne prend pas nécessairement effet à la date de la décision.

La résiliation peut intervenir à la date de l'inexécution effective, soit dans le cas présent, à la suite d'un incendie dans le bien loué.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé que :

"Vu l'article 1184 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°216-131 du 10 février 2016 :

6. Il résulte de ce texte que la résiliation judiciaire d'un contrat a exécution successive ne prend pas nécessairement effet à la date de la décision qui la prononce.

7. Pour fixer la date d'effet de la résiliation du bail, l'arrêt retient que cette résiliation a produit son effet au 15 octobre 2019, date du jugement l'ayant prononcée.

8. En se déterminant ainsi, sans préciser les circonstances justifiant que la résiliation du bail prenne effet au jour de son prononcé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision."

La Cour rappelle que les circonstances justifiant la date d'effet de la résiliation judiciaire peut être fixée au jour de l'inexécution effective, date que le Juge apprécie, ou au jour du prononcé de la décision de justice.

Dans sa nouvelle version, issue de la l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l'article 1129 du Code civil prévoit que la résolution du contrat prend effet :

- soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, 

- soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, 

- soit à la date fixée par le juge

- soit au jour de l'assignation en justice.

Plusieurs dates peuvent donc être retenues par le Juge pour fixer la fin du contrat.

Il est donc important que les parties précisent la date souhaitée pour la résiliation du contrat et motivent cette demande.